Vendre son logement alors qu’un locataire l’occupe est un processus complexe dans l’imaginaire collectif. Or, des solutions existent et des aménagements sont faits pour que les propriétaires puissent vendre leur logement même si celui-ci est occupé par un locataire. Plusieurs cas de figure s’imposent si la vente se réalise en cours de bail (logement occupé) ou à la fin de celui-ci (logement vide). Edelweiss immobilier pourra vous accompagner et vous conseiller dans ce processus.
Vous vendez un logement occupé par un locataire, quelles sont les conditions à suivre ?
Lorsque vous décidez de mettre en vente votre logement occupé par un locataire, deux solutions s’offrent à vous. Dans un premier temps, vous pouvez choisir de vendre votre logement en l’état, c'est-à-dire de transférer au prochain propriétaire le logement avec le locataire qui reste dans les lieux et conserve son bail de location. Les règles de la vente d’un logement occupé évoluent et des conditions spécifiques sont appliquées en fonction de l’âge du locataire, de sa situation financière… Il est important de se faire accompagner dans ces démarches par un professionnel pour un propriétaire qui souhaite vendre son bien.
La seconde solution qui s’offre à vous est de donner congé au locataire et de vendre le logement vide. C'est souvent la préférence des propriétaires, car vendre un logement occupé peut entrainer une décote sur le prix, et que cela réduit l'assiette des acheteurs.
Donner congé au locataire et vendre le logement vide
La première étape, cruciale, est de donner un préavis (congé) au locataire si les conditions spécifiques d’applications sont respectées. Le propriétaire doit informer le locataire de la fin du bail. Le préavis doit nécessairement contenir l’objet “congé pour vendre”. Le délai de préavis est fixé à 6 mois pour une location vide et à 3 mois pour une location meublée.
Contrairement à la vente d’un logement occupé, le locataire dispose bien ici d'un droit de préemption qui lui permet de passer prioritaire sur l'achat du logement, c'est pourquoi il doit être informé des conditions. Le locataire du logement dispose alors du droit d’accepter ou de refuser l’offre de vente dans les deux premiers mois du préavis. S'il accepte l’offre de vente, le locataire devient donc entièrement prioritaire même si une promesse de vente a été signée par le propriétaire avec un autre acquéreur. S'il refuse, il devra ainsi quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis, mais il peut quitter le logement en amont s'il le veut.
La vente d’un logement occupé en cours de bail
Quand la vente d’un logement occupé est réalisée en cours de bail, cela ne pose aucun souci pour le propriétaire même si un locataire occupe le logement. Il n’existe pas de droit de préemption pour le locataire (sauf rares exceptions). Le propriétaire n’a aucune obligation de prévenir le locataire de la vente du bien, cependant, il est conseillé de le faire et d’informer le locataire de la situation actuelle, ne serait-ce que pour l’organisation des visites. Notez que le nouveau propriétaire doit respecter certaines conditions comme informer le nouveau locataire de ses coordonnées.
La vente d’un bien occupé n’est pas soumise à de nombreuses contraintes, même si les réglementations autour de cet acte varient régulièrement, le point sensible de la vente d’un bien occupé est la décote du logement en question.
Vendre un bien occupé par un locataire, quels en sont les inconvénients ?
Nous avons vu auparavant que vendre un bien occupé, même en cours de bail, ne pose pas de soucis pour le propriétaire vendeur. Toutefois, il est important de retenir que le prix du logement va légèrement varier.
La décote va être différente selon plusieurs paramètres. En effet, si le contrat de bail avec le locataire actuel est de longue durée, la décote va être plus importante. De la même façon, lorsque le loyer correspond au prix du marché et que le bien se situe dans un quartier en forte croissance, avec une surface importante, la décote va être moins grande. L’âge du locataire va aussi jouer un rôle important. En effet, un propriétaire dont le locataire est âgé, est en droit de récupérer son logement à la fin du bail. En revanche, il peut être tenu de le reloger dans certaines situations.
Si vous souhaitez vendre votre logement occupé, n’hésitez plus et contactez l’Edelweiss Immobilier pour disposer de conseils professionnels, d’un accompagnement personnalisé et surtout d’une tranquillité et d’une sérénité importante lors de la vente de votre bien.
